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¿Cómo apalancarse financieramente para invertir en vivienda?

23 agosto 2022

Muchos grandes inversionistas como Warren Buffet o Carlos Slim han usado el apalancamiento financiero con el fin de aumentar sus activos, inversiones y patrimonio, aumentando su deuda, pero también incrementar sus posibilidades de ganar más en menor tiempo.

El apalancamiento financiero también se puede mirar como una forma de inversión sin sacrificar los ahorros destinados para otro rubro y proyectando una utilidad que debe ser mayor al costo del interés causado para que esta sea realmente rentable.

Entonces… ¿Qué es apalancarse por medio de una hipoteca?

Consiste en utilizar el crédito hipotecario (deuda) como herramienta para aumentar tus activos (patrimonio) sin ser dueño completamente del inmueble. Es decir, utilizar el dinero del banco para completar una inversión sin descapitalizarte, utilizando el inmueble para que el banco te preste más dinero.

2 ideas sencillas… (los valores dados a continuación son ilustrativos, en ningún momento aseguramos que pueda darse una rentabilidad igual o parecida, ya que esta varía según cada proyecto y la dinámica de mercado)

En vivienda sobre planos:

Supongamos que tienes poco capital, pero buscas invertir en una vivienda sobre planos que tiene un costo de 200 millones y financias con la constructora el pago mensual de tu cuota inicial. Mientras se construye, por dinámicas del mercado, va ganando valorización; sin embargo, sabes que en un futuro no lejano, la zona se va a consolidar y desarrollarán un centro comercial que valorizará aún más las viviendas de la zona; por eso, decides quedarte con ella y no venderla en una cesión de derecho (podemos hablar de eso en un futuro); pagaste una cuota inicial de 80 millones y solicitas un préstamo por los 120 restantes a 5 años. Te entregan tu vivienda y la colocas en arrendamiento, lo que te ayuda a pagar el crédito hipotecario. Pasados 3 años, la zona está consolidada y el centro comercial se encuentra construido, lo que te permite vender tu inmueble en 280 millones. Con ese dinero pagas el crédito, el cual está en un valor de capital de 79 millones, con este restante te quedan 201 millones que con un capital inicial de solo 80 millones lograste conformar para re invertir y hacer crecer cada vez más tu dinero.

En vivienda Usada Compra y venta:

Supongamos que compras la peor casa de la mejor cuadra, tienes el disponible para comprarla, pero no tienes dinero para mejorarla, haces una hipoteca y con el préstamo remodelas la casa, ahora tienes la mejor casa de la mejor cuadra, y podrás venderla por un valor muy superior, pagas la totalidad del crédito pagando poco interés, recuperas tu inversión, generas rápidamente utilidad y habrás aumentado tu patrimonio en unos meses.

Esperamos que hayas entendido la lógica del apalancamiento financiero para construir activos que retornen tu inversión, mantén la filosofía de trabajar con el dinero de las financieras, siempre y cuando puedas asegurar que la utilidad del negocio sobrepase el interés causado, así es como grandes inversionistas construyen sus capitales.